一、制定初始收费标准的程序
前期物业服务阶段（业主大会成立前）
- 由建设单位（开发商）通过招投标或协议方式选聘物业服务企业。
- 物业服务合同需明确收费标准，并在《商品房买卖合同》中向购房人公示。
- 收费标准需符合当地政府发布的物业服务等级指导价（如有），并报价格主管部门或住建部门备案。
业主大会成立后的调整
- 业主大会有权重新选聘物业企业或协商调整收费标准。
- 需经业主共同决定（双三分之二参与 + 双过半同意），具体流程见下文调整程序。
二、调整现有收费标准的程序
（1）
启动主体
- 物业服务企业可提出调价申请，并提交成本测算、服务方案等材料。
- 业主委员会（或业主代表）也可根据实际需求提出调整建议。
（2）
成本审核与公示
- 成本公示：物业企业需公开近1-3年物业服务成本、收支明细及审计报告。
- 第三方评估：必要时由业委会委托第三方机构对调价方案进行成本审核。
（3）
业主共同决策
- 召开业主大会：
- 由业委会（或无业委会时由街道/居委会指导）组织召开业主大会。
- 会议需提前15日公告调价方案、理由及表决方式。
- 表决要求（《民法典》第278条）：
（4）
政府备案或核准
- 调整后的收费标准需向属地住建部门及价格主管部门备案。
- 实行政府指导价的地区（如老旧小区），需报价格主管部门批准。
（5）
重新签订合同
- 业主大会授权业委会与物业企业签订补充协议，明确新收费标准及服务内容。
三、关键合规要点
程序合法性
- 未召开业主大会或表决未达法定标准的调价无效。
- 街道办/居委会需对业主大会程序进行监督指导。
信息公开
- 物业企业需公示服务内容、标准及成本构成，接受业主监督。
- 调价方案需书面通知全体业主并留痕。
争议解决
- 业主对程序或价格有异议的，可向住建部门投诉，或通过诉讼/仲裁解决。
四、地方性差异
- 政府指导价：如北京、上海等地对普通住宅物业费实行指导价，超标准需单独报批。
- 备案要求：部分城市（如深圳）要求调价后7日内向区住建局备案。
- 紧急程序：因成本剧增（如能源涨价）需临时调价的，可简化程序但需事后补议。
五、维权路径
若物业企业单方面调价或程序违规：
向业委会或街道办申请监督整改；
向住建部门（物业科）或12345热线投诉；
向法院起诉请求撤销调价决定。
总结：物业费调整的核心是业主共同决策权。务必通过合法程序保障业主知情权与表决权，并遵循地方具体规定，方可确保合规性。
